住宅ローンが残っている場合、不動産の財産分与はどうなるのですか?

財産分与についてよくある相談Q&A

弁護士の回答

離婚事案では、当事者の年齢が若いことが多く、ほとんどのケースでは住宅ローンが残っています。

ローンが残っている場合、不動産の評価は、時価からローンを控除して算出するのが家庭裁判所の実務です。

住宅の契約のイメージ画像そこで、まずは住宅ローンを組んだときの契約書や支払計画書、残高証明書などで、住宅ローンの残高を調べる必要があります。

住宅ローンの残高が不動産の価値を上回ってしまった場合のことをオーバーローンといいます。

オーバーローン状態の不動産を財産分与する場合には、いろいろな方法が考えられます。

 

○方法例○

①どちらか一方が自宅を取得する場合

今後、自宅を取得する側が、残ローンを全て支払うことになります。自宅を取得しない側からの財産分与請求権は発生しません(対価はもらえません)。

②売却する場合

ローン債権者である金融機関の了承が必要となりますが、この了承を得るのが難しい場合もあります。
金融機関も住宅ローンを回収する必要があるので、ローン契約の際、不動産に抵当権を設定し、売却等自宅を処分する際には金融機関の承諾が必要という契約を結ぶのです。
オーバーローン物件の場合には、売却できたとしてもローンが残ってしまうことが多いので、金融機関はなかなか承諾しません。

③その他( ローン債務者でない側が不動産を取得する場合)

多くの場合、住宅ローンの債務者は夫となっていますが、妻が不動産を取得する場合、離婚しても、金融機関に対する返済義務者は夫のままであるということです。夫婦のうち、収入が多い方が債務者である方が債権回収の可能性が高いので、妻にも相当の収入があるなどの事情がないかぎり、金融機関は、債務者の変更は基本的に認めてくれません。
したがって、このような場合、銀行等に対する返済義務者は夫のままにしておき、妻が夫に毎月の住宅ローンを支払うなどの約束をして自宅の所有権を分与してもらうなどの方法が考えられます。

悩む主婦のイメージイラストしかし、日本の家庭では、妻の多くは専業主婦であったり、就労していてもパートタイマーであったりなど、収入が低いケースが多い状況です。

このような現状からすると、妻が、財産分与を受けた不動産の評価額の半分を夫に支払うのは難しいケースが多いです。また、妻が残ローンを支払っていくことも簡単ではありません。このような場合、話し合いが可能であれば柔軟な解決もありえます。

例えば、夫が強く離婚を希望しており、妻側が逆に消極的な場合、2分の1ルールではなく、夫側に負担を大きくしてもらうなどです。具体的には、妻が自宅を取得し、夫に評価額の半分を諦めてもらったり、残ローンを支払ってもらったりする方法が考えられます。

また、このような話し合いができない場合、夫が自宅を取得し、妻には離婚後、賃貸や使用貸借(無償で自宅を使わせること)という方法で住まわせることもあります。

 

 


財産分与についてよくある相談Q&A

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